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康辉     美房网名人专栏作家

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股市和楼市,居然有如此惊人的相似之处

时间:2017-10-10 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网康老师 

来源微信公众号:美房网投资俱乐部(meifang-club)

昨天我发表了《中国会放弃土地财政吗?》的观点,引发读者大讨论,文中我提出房产就是城市的股票的观点让有些人惊叹也让有些人看不明白。今天,我就来详细解读房产就是城市股票的详细分析。

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城市就是提供公共服务的空间,而公共服务就是城市的核心竞争力。这种核心竞争力就是城市房地产的价格,这就为城市的建设提供了机会,于是开发商就应运而生。开发商购买土地,而土地这个时候还只是一张图纸,政府会把未来规划画在图纸上,放在股市上我们就叫做讲故事。正是因为看到后面的故事很精彩,开发商于是购买了土地,这个时候土地就是城市的原始股,政府用出售土地的钱就可以去做公共服务的建造,开发商在这块土地上盖房子出售给购房者,等房子周边的公共服务都落地了,房子就开始升值,这升值的部分就是我们说的投资收益。这些可以上市流通的房产就具有了流通性,通常我们就叫做二手房。

我多次强调,房地产就是国家财富的民间体现,说的具体点房产就是拥有城市资产的股票,房价的核心就是城市提供的公共配套设施的总和管理能力的货币体现,房产证就是城市管理部门发行的拥有城市资产的纸质凭证(俗称股票)。老百姓购买房产就是在购买城市的资产,国家发给购房者的房产证就是这套房产能够拥有这座城市资产的凭证(现在改成叫做不动产证),而房产的价格是由市场上的买房者和卖房者协商来决定的。

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股票就是拥有公司资产的凭证,房产就是拥有城市资产的凭证。房产证和股票具有同样的功能,都是所有权的标志,都有分红的功能(房产的出租收益等同于股票分红),都有转让的功能(股票交易所等同于房产中介公司),都有抵押融资的功能,房产交易佣金就相当于股票交易手续费,大产权房就相当于流通股,而小产权房就相当于非流通股。

房产证和股票的国家发行机构设置就更高度统一,住建局就相当于证监会,新股发行审批就是五证齐全,新楼盘上市就是IPO,二手房交易就是二级市场,新楼盘日光就叫首日涨停,新楼盘降价就叫破发了。唯一的区别就是新楼盘降价大概售楼处就要倒霉挨砸了,而新股破发还好上市公司基本能逃过一截。

城市的管理者就等同于公司的高管,市委书记就是董事长(因为中国所有的城市都是国家所有的),市长就是总经理(主抓运营管理),新闻发言人就是董事会秘书,城市的各种配套设施就是城市的净资产,公司的运营设备就是公司的净资产,城市的核心竞争力提供的公共服务也就是房产的价值,公司的核心竞争力就是产品的价格,一个城市房产的价格越高就说明这个城市配套设施越完善,一个公司产品的价格越高就说明这个公司的市场竞争力越强!大家买城市的房产就是对这个城市的发展有信心,消费者购买公司的产品就是对这个公司产品的认可!

看到这里,大家可能会说持有股票的股东都具有投票权,那么拥有房产证的房东的投票权在哪里,这个就更明显,拥有一两套房产的老百姓其实都非常关心所在城市的未来发展政策,就相当于股市中的小股东,而那些拥有大量土地和在售房产的开发商才是对国家政策具有影响力的权力机构,就相当于大股东,大家可以数一数人大和政协里面的开发商的数量就非常明白了。

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明白了购买房产就是在购买城市资产,也就能明白购买房产其实就是参与这个城市建设的一种方式。老百姓通过购买房产把钱交给开发商,开发商通过购买土地和缴纳各种税费把钱交给城市政府,政府用这些钱去做城市建设增加城市的配套设施,当城市建设越来越完善,这个城市的的房产就会升值。相对应的市场行为就是外来人口就会流向这些能够提供完善公共综合功能体系的城市,当外来人不断增加,这个城市房产的潜在购买人数就会增加,房产的价格就会上升,那些早先购买房产的人就能享受到参与城市建设带来的红利。在这个意义上讲城市的房产就相当于这个城市的股票,买房人购买这个城市的房产就是看好这个城市的未来发展潜力,愿意参与这个城市的建设并分享这个城市未来发展带来的机会。这和我们在股市中买进股票的想法是完全一样的。

开发商其实就是国家建设的执行力量,城市的住房与建设委员会(住建委,现在也叫不动产不动产登记中心)就是开发商的直接领导层。住房开发过程中的五证就是针对开发商开发进程不同阶段的审批。开发商购买的土地就是这个城市的原始股,城市政府在出让土地的时候就会告诉开发商这块土地的未来周边的公共设施规划,开发商在拿到这块土地以后就会开始做住房的前期准备工作,当拿到预售证以后,在建的房产就可以上市出售了(IPO),首批买到房产的业主在拿到房产证以后就可以到中介公司进行交易了,相当于在股市中二级市场卖出股票。

股票的价格是由公司的资产价值和未来收益决定的,房产的价值是由当前已有的周边公共配套设施的价值(居住属性)以及未来会增加的城市配套设施的价值(投资属性)共同决定的。发达国家的房产由于城市建设已经完成,不会再进行城市公共设施的增加建设,所以房产价格基本稳定(只有居住属性没有投资属性),而发展中国家的城市由于城镇化的进行,会不断涌进农村人口就要求不断增加城市公共配套设施来容纳新增人口,这样的房产就会具有投资价值所以房价就会上涨。这就是我们通常所说的资本市场的成长性。

目前,国家提出了租售同权,就是说房产的租金回报越来越来越重要,而房产的租金收益就是股票的分红,分红越高的股票通常价格越高。今年以来,股市迎来了板块轮动,低市盈率高分红的股票迎来了波澜壮阔的行情,同样,楼市也正在同步股市的板块轮动,那些好出租租金高的公寓迎来了历史性机遇,那种回报率很低股价严重倒挂的现象从股市到楼市都在进行风格转换。现在股市中多年不涨的分红高的银行股,白酒股,家电股票大幅上涨,而楼市中出租回报率高的商住公寓同样迎来多年不涨后极高好的领涨行情。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师(个人微信号:meikang988),毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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