如果大家这样买房,还担心房价崩盘吗?

时间:2019-11-18 09:54:41 来源:美房网 点击: 评论:

昨天(11月14日),我发表了《妖魔化房地产,居心何在?,指出各种批判房地产的声音充斥媒体,比如“房地产掏空老百姓的储蓄”、“房地产抢占社会资源”、“房价太高”等等。于是乎,有人对房产投资者产生了仇视心理,有人因此对投资房产有所顾忌、更有人认为房地产迫害了中国,迫害了中国老百姓,应该崩盘,应该倒塌。

上述对房地产的各种声音,源于这些人错过了房价大涨的阶段,看到别人收获到投资房产带来溢价收益而自己的存款被贬值,所以才有了这些针对房地产的发泄。

前面的文章,我多次提出,投资房产就是参与国家建设并且分享国家快速发展带来红利的机会。这里面参与国家建设就是指大家买房的钱通过开发商交给国家进行城市建设,而国家快速发展带来的红利就是房价上涨的收益。所以我提出的观点房产就是城市的股票现在被大家越来越认同。


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这个道理放在没有收获房价上涨收益的人的眼里,就是房价上涨的是大家共同的贡献,为什么只让买房人获得,所以他认为不公平。于是就有了反对的意见,这种提反对意见的人越来越多时,就让决策层开始调整政策,让房价降一降,让反对的声音也就降一降。

房价一降,房子不好卖了,土地收入也少了,于是城市建设就捉襟见肘,国家经济出现下滑态势,于是只能再次刺激一下房价,房价重新开始上涨。这就是夜壶理论,就是中国房地产的周期性运行规律。

不能说决策层的房地产调控政策是错误的,确切说,这些调控政策的初衷都是好的,也就是“房价平稳健康发展”,“避免出现大起大落”,“稳地价,稳房价,稳预期”。可是,我们发现,目前的各种限制性政策的结果是越期望房价平稳,结果房价越不平稳,这也是政策制定者不愿意看到的,所以出现了政策摇摆甚至一日游的政策乌龙。

这些政策摇摆的根本原因就是房产的所有权跟使用权没有分离带来的结果,所有权价值就是房子买卖的溢价也就是投资属性,使用权价值就是居住房子的租金价值总和也就是居住属性。

非常幸运,我们的房地产政策终于开始明白了这个点道理。“房子是用来住的,不是用来炒的”全新房地产定位横空出世,中国房地产政策开始了新的阶段。

“房子是用来住的”,就是说代表房子居住属性的使用权价值成为了政策支持的发力点,“房子不是用来炒的”,就是说代表炒作属性的所有权价值成为了政策抑制的发力点!

这就是政策层面开始全面向所有权跟使用权分离的模式迈进!

于是,共有产权房,公租房,集体建设用地租赁住房应运而生。这些房都是让所有权人跟使用权人开始分离(共有产权房目前只是部分分离),购房人只有居住功能,没有投资功能。

但是,这种房产模式基本都是国家持有产权,同时也给国家带来新的困难,那就是土地出让金的减少。比如公租房没有土地出让金,共有产权房只能有部分土地出让金,而土地出让金就是把未来城市建设的预期一次性变现来实现预期的保证。

有没有办法,既能够回笼土地出让金,又能够保证房住不炒,其实我们的的邻居韩国已经有了成熟的的模式,这种模式叫做全租房。

全租房就是住房人缴纳一笔押金,然后签长期租赁合同,拿到租赁权登记证明。然后可以免费居住房子,使用权人只缴纳物业费水电等等跟居住相关的费用。等租赁到期,退还押金,搬出房子。

这个模式跟集体建设用地租赁住房的区别就是,住户不用缴纳租金,只缴纳押金。

这个时候押金交给国家,就相当购买了国库券,到期是需要兑现返还本金的。而国库券是有利息的,比如现在发行的五年期国库券每年的利率是三点多,而租房押金是没有利息的,确切的说是押金的利息抵扣了房租。

国家拿走了押金,这个时候就相当土地出让金,住户踏踏实实居住房子,房子的产权属于国家,但是使用权是住户。这就是真正的房住不炒的房产全新模式。

住户到期后,国家退还押金,其实是新的住户把押金给了国家,国家再退还给前面租户。保证了国家经济的安全运行,这跟国库券还是一样的道理,只不过租房国库券有了实物的居住功能,原来的的国库券只是一张纸。

跟现在购房的模式的区别就是,现在的购房款是不退还本金的,而住房押金是退还本金的,大家是是希望到期退还本金还是不退还本金呐?

后面,我的文章,继续给大家探讨这个全新交易模式的细节,欢迎大家继续关注。


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