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房产投资参考记者杨立     美房网名人专栏作家

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康辉
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2016年,一个传奇北京房产投资客访谈录

时间:2016-04-26 来源:美房网 点击: 评论:6

康老师关于房地产投资策略的文章,已经汇集成《房产投资策略分析》电子书,内容涉及关于房地产投资的理论、实战、现象深度分析等多方面内容,详实具体,可参考性强,欢迎大家进一步阅读。

康辉,一个北京的房产投资客,最近因为赶在2016年3月廊坊限购政策下达前,从2015年10月份开始带领一帮人陆续购买了香河廊坊上百套房而声名鹊起。

记者从一些业内线索获悉,康辉十几年前从东三环投资华腾园开始,买入天鹅湾,买入通州万科,接连买入燕郊香河廊坊等多个项目,连续10年在北京东部进行房产投资获得巨额收入,并因大量投资成为一家上市公司的重要股东。由于连续的投资成功,康先生在网络上有大量的粉丝,其开设的公众号阅读量累计过百万。

房地产已经过了黄金发展期,温州炒房团也早已销声匿迹,北京著名投资客张羽冲自从在2011年海南清水湾平淡收场后已经退出大众视线。

网友和我有几个疑问:

1、康先生为何一直坚持在北京投资呢?

2、他成功的关键点是什么?他有哪些过人之处?

3、如何看待未来的房产投资市场,哪些区域值得投资?

带着这些疑问,记者于2016年4月20日下午,在北京国贸的一个咖啡厅和康先生做了一次深度交流。访谈录很长,没有时间阅读的朋友可以点击收藏下次阅读。


图一:康辉(左三)和他投资俱乐部的朋友

一、关于投资历程

房产投资参考(头条号 房产投资参考):康老师,您好,久闻大名,我们终于见面了,方便谈谈您的背景吗?

美房网康辉:好的,我是六十年代末出生,小时候住在东直门内大街,八十年代考入北京理工大学,读应用数学系。毕业后从事计算机软件的编程,之后因家庭传统开过服装厂从事服装进出口贸易,后来主要做房产投资。

房产投资参考:您是哪一年进入房产投资领域的?

美房网康辉:2002年,我开始投资第一套房产,北京的华腾园,入手时是每平5050元,1室1厅64平,后来以240万卖出。因为租金较高抵了房款,240万元是净收入。当时也只是尝试,因为服装行业不好干,非常累,需要一个新的开始。

房产投资参考:后来呢?

美房网康辉:看到华腾园有良好的收益,我加大了力度,想办法借了些钱在北京东4环到东5环之间的青年路投资了2套天鹅湾的房子,购入价格是3800元,现在市场价4万多,算起来收获了十几倍的收益。再后来,我在通州东边的燕郊投资了纳丹堡楼盘,5000元入手,16000元出手,每套获得了数倍的收益。

最近一年,从2015年年初开始,我重点回到通州和香河,投资位于通州台湖区域的楼盘。其中,首开万科城市之光50平的loft公寓,当时价格是133万,现在一样的户型,已经是150-180万,三个月已经涨了很多。后来投资香河爱晚大爱城,廊坊的一系列的楼盘。都有30%-50%的涨幅。


开始我自己投资,都是自己的个人积蓄,后来很多人加入一起来投资。在投资过程中,用了很多银行的杠杆,加上其他投资人的资金,我来操作,所以整个投资的发展速度比较快。大概就是这样子。

二、关于投资思路和方法

房产投资参考:根据我采访前对数据的收集,发现这几个楼盘也都是北京东部涨得最快的楼盘之一了,您的眼光的确独到,挑选的楼盘也都非常精准,您真厉害,平均十几倍的收益。您是如何预测到这些楼盘会大幅上涨的?

美房网康辉:首先一点,我从事房产投资这个行业,是看好中国经济的未来,看好中国的房产市场,未来中国房地产市场还会有20-30年的黄金时期。这是房产投资的基础。凡是要从事房产投资的人,一定要长期坚信这个基础。

其次,凡是看过我设立的微信公众号(微信公众号:美房网投资俱乐部)文章的网友都知道,我长期反复在文章里强调一个基本观点:房子的价值就是房子周边的城市公共配套设施的价值总和,买房子买的就是房子周边的公共配套设施,这些配套设施不仅仅是健身会所一个超市这么简单,是产业、学校、医疗、地铁这些政府主导的大型公共设施。房产投资的本质就是捕捉房子子的未来价值和当前价值的最大化差价。

我每次做一个项目的投资,都会在目标楼盘的周边开车转十圈,看清已有的配套设施和未来会有的配套设施,给出自己至少十个投资理由来说服自己。因为我要对自己的投资负责,我要让我自己的投资决断禁得起时间的考验。我深深知道,我做的是投资不是赌博,因为投资比赌博多了深入细致的分析研究。

勤奋是房产投资必不可少的基础。我这些年花了大量的时间设计这个上涨的算法,并持续不断地收集资料补充进来,修正投资的方向。这是极为重要的基础工作。

在以上的基础上,我从上百个可以投资的项目中选出少数几个进行投资,举例来讲,通州台湖是去年开始买的,五环外边,5.2、5.3环的位置,相当于十几年前的三环,当时配套也不完善,后续有一些国家的规划政策,高速、高铁、医院、教育,产业资源全迁到这个位置,这种未来配套设施不断增加的过程就是房子价值不断攀升的过程,所以我投资台湖。万科城市之光处于未来北京交通枢纽核心,云集了3条高速:京哈高速、京津高速、京沪高速;3条地铁:地铁亦庄线,地铁17号线,地铁S6号线,其中地铁S6号线连接着首都国际机场和北京第二机场;还有一高铁,京津高铁(亦庄火车站无缝换乘地铁),区域拥有最快捷交通,并且周边配套非常好,又是品牌开发商万科的旗舰项目。这就是我最终选择首开万科城市之光的原因。

关于我为何选择香河爱晚大爱城,香河孔雀城,廊坊孔雀城,这两个地方是京津冀一体化的核心地带。我在微信公众号(微信公众号:美房网投资俱乐部)里已经从13个方面详细解释了,朋友们上微信搜索并关注公众号阅读。里面已经解释比较清晰了。

三、楼市未来的投资价值

房产投资参考:谢谢康老师,解释得很清楚。康老师的勤奋有目共睹,经常都是凌晨1点更新文章,看来成功的人在勤奋程度上都是相同的。您这么多年坚持在北京以及周边投资,您怎么看环北京的房产市场?

美房网康辉:谈到北京市场,就要谈到京津冀一体化,这是环北京楼市发展的大背景。为什么说京津冀一体化就是中国历史上最好的房产投资机遇呢?京津冀一体化提出疏解非首都核心功能外迁,意味大量城市公共配套外迁。我刚才已经反复强调,房子的价值就是房子周边各种公共配套设施的价值总和,房子周边的公共配套设施越多,房子的价值就越高,而教育医疗资源是构成房价中的最主要因素。

高房价问题的本质就是优质配套资源的过分集中,尤其是优质教育和医疗资源全部集中在北京四环里面就是北京房价高企的根本原因。不仅北京本地人就是全国的有钱人都争着来北京买房就是来争夺这些优质配套资源的享受权。所以要解决北京的高房价就要疏解北京的优质配套资源,所以“疏解非首都核心资源”的药方正是解决北京高房价的良方!

为了能加速推进京津冀一体化的进程,让19个月前提出的这一利国利民的国策能够真正落到实处,刚刚把河北省委书记周本顺撤下,换上赵克志书记,就是为了能让中央决策层的政令得到地方的顺利实施。

所以,购买北三县的房产就是信任京津冀一体化一定能够成功。作为密切研究习总书记政策导向的康老师不仅相信习总书记执政理念的决心,更相信第二轮第三轮北三县房价的上涨正在来临。简单说,京津冀一体化就是“房价一体化”。这就是我对环北京楼市的总体看法。

四、政府政策对房产投资的影响

房产投资参考:谈到政府政策方面。我仔细看您公众号里的文章关于区域分析文章里,提到了很多特别新颖的思路,例如《厂通大桥为什么不能通》,《地铁出口为什么总喜欢建在荒无人烟的地方》,《岳飞必须死=房产税必须被毙》等。这些观点很实在,也很犀利独到,在网上引起轰动。您怎么看待政府和市场的关系?

美房网康辉:现在我们走的社会主义市场经济,强调的是市场的核心地位。原来不符合市场经济的部分要改正,并逐步遵循市场的规律在运行,这是我们房产投资人必须清醒看到的。有些地方政府行为滞后于市场,发出荒谬的行政指令,容易误导广大群众,会导致没有房产的群体继续没有房产错过正确的买房时机。

五、房产投资退出时机选择

房产投资参考:接下来我们谈谈房产投资的退出时机,您如何把握房产投资退出的时机?

美房网康辉:大多数人认为,只有在房子“要啥有啥”的时候才应该去买,“要啥没啥”的时候不应该买,这恰恰是房产投资的避讳。投资者一定要在“要啥没啥”的时候买进,“要啥有啥”的时候出手。举例来说,2009年,我投资的燕郊纳丹堡,当时是5000多,周边要啥没啥,现在已经将近20000。房子“要啥有啥”的时候买进的一定是刚需,但是对投资者来说,我们一定要在房子“要啥没啥”的时候冲进去。房子从“要啥没啥”成长为“要啥有啥”的过程就是投资者实现投资价值的过程,而刚需都是投资者的接盘侠。这时候选择退出是最合理的。

另外一个例子,九年前,康老师带领几位朋友投资了这个位于东四环东五环之间青年路的“要啥没啥”的房产(前面提到的天鹅湖楼盘),当时入手的价格是每套三十余万元。当时很多人质疑问我为什么要投资这个“鸟不拉屎”的地方!这个问题我埋藏九年后给出答案!上月我通过我爱我家公司把这套自己名下的房产以四百万的价格出售,再次迎来质疑声,为什么康老师要卖掉这套“要啥有啥”的房产,是的,“要啥有啥”正是我卖掉的原因,因为该有的配套全有了,未来不可能再有新增配套带来升值的机会了,也就是我反复在文章中强调的从成长性过渡到了成熟性,所以我才把这套没有主动性升值机会的“鸟都来拉屎”的房产果断卖掉,去投资新的“要啥没啥,鸟不拉屎”的房产。记得我上面反复强调“房产从要啥没啥过渡到要啥有啥的升值就是房产的投资价值”的观点吗?康老师不仅说了,还这样做了,用这一套“要啥有啥”的房产去换十几套“要啥没啥”的房产。这就是我进入和退出时机的把握节点。

六、关于房产的本质

房产投资参考:谢谢康老师,非常精彩的观点。我仔细阅读你今日头条上的某些文章,文章中的观点在网友引起很多争议,例如这篇,仅仅用来居住的房子是很廉价的。为何用来居住的房子很廉价,房子难道不是用来住的吗?

美房网康辉:谢谢网友的关注。相信大家听说一个恩格尔系数(Engel's Coefficient)。该系数指的是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料,对消费结构的变化得出一个规律:一个家庭收入越少,家庭收入中(或总支出中)用来购买食物的支出所占的比例就越大,随着家庭收入的增加,家庭收入中(或总支出中)用来购买食物的支出比例则会下降。推而广之,一个国家越穷,每个国民的平均收入中(或平均支出中)用于购买食物的支出所占比例就越大,随着国家的富裕,这个比例呈下降趋势。恩格尔系数就是食物支出金额在总支出金额中所占的比重来决定。恩格尔系数达59%以上为贫困,50-59%为温饱,40-50%为小康,30-40%为富裕,低于30%为最富裕

可以看出,在总支出金额不变的条件下,恩格尔系数越大,说明用于食物支出的所占金额越多;恩格尔系数越小,说明用于食物支出所占的金额越少,二者成正比。反过来,当食物支出金额不变的条件下,总支出金额与恩格尔系数成反比。因此,恩格尔系数就是衡量一个家庭或者一个国家的富裕程度的标准。

除食物支出外,衣着、住房、日用必需品、文化等的支出,也同样在不断增长的家庭收入或总支出中,所占比重上升一段时期后,呈递减趋势,而这种变化就表明家庭生活的质量在逐渐提高。

同样,住房价格的这种内在辩证关系和居民收入有完全相同的逻辑。所以,康老师经过大量的研究终于首次在世界上提出康辉房价系数,用这个系数得出的房价高低能给广大的投资者非常清晰的认识。

康老师在前面的研究中得出了房价的本质就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和,而这些配套设施中,学校、医疗、交通、商业、产业等等其实都不是直接用来居住的,挡风遮雨的居住功能只是房产的最基本功能,就相当于人生活中的食品,而其它的功能则属于高级功能

房产不仅能够居住,还能够给孩子带来学习的功能,尤其是优质学校的学区功能就是房子的高级功能。同样,地铁给房产带来的便利的交通,商业给房产带来了便利的购物,医院给房产带来了便利的医疗,景观给房产带来优美的环境,这些都不是房产的基本功能,但反而是决定房价的最主要构成因素。

如果只是考虑挡风遮雨的居住功能,北京的房子和拉萨的房子没有任何区别,那么为什么北京的房价会远远高于拉萨,就是非居住功能带来的差异,最优质的教育、医疗、交通、商业、产业等等配套资源集中在了北京而不是集中在拉萨,这才是北京房价和拉萨房价的差别。也就是说,拉萨的房价里面居住功能占的比重很大,所以拉萨的房价就越低,反之,北京的房价里面主要体现在教育医疗交通商业的价值,而居住的功能占比很小,所以房价就会很高。

通常,房子的建筑成本在各地几乎相同,平均都在每平米三千元,这个价格基本体现为居住功能。康辉房价系数就是指的居住价值在整个房价中的占比,这个比例越高的房子就是越差的房子,反之比例越低的房子就是好房子。按占比来划分一个地区是否贫困的标准:

1)贫困地区农村乡镇房产:康辉房价系数达59%以上

2)温饱地区三四线城市房产:在50-59%之间

3)小康地区二线城市房产:40-50%之间

4)富裕地区一线城市房产:30-40%之间

5)最富裕地区特大城市房产:低于30%

在这个比例划分上恩格尔系数和康辉系数是完全一致的。

康老师反复强调,房地产就是国家财富的民间体现,房产就是拥有国家财富的工具。而那些能够拥有最多的优质国家财富的房产就是最贵的房产。房子的价值是由地上物价值和土地价值相加构成,而地上物的价值就是居住功能,土地价值就是国家财富的货币体现。而康辉房价系数的实质就是地上物价值和土地价值的比例,直接明确地说就是房价的主要组成就是土地价值,土地价值越高的房产就是好房子,而土地价值越低的房产就是差房子,再用大家平时常说的话就是“决定房价的第一是位置第二是位置第三还是位置”!

所以,康辉房价系数的提出并非什么新鲜物,只是因为康辉是数学专业毕业,把数学的概念放在了房地产的理论中,给大家提供了一个更加方便直观的数据去衡量房价的高低,帮助大家在选购房产时多了一个参考的依据,也是大家对未来中国楼市的判断依据。凡是认真阅读我文章的网友都看明白了。

七、个人生活和未来发展

房产投资参考:康老师解释得太清晰了,我一下就明白了一线城市房产的本质,照您这么说,我故乡在西北,属于系数50%以上的温饱区,人才教育医疗很缺乏,看来故乡是回不去了,谢谢康老师。下一个问题,康老师,您通过房产投资积累这么多财富,我看很多网友愤愤不平,您怎么看网友这些争议?

美房网康辉:首先感谢大量的网友关注我,感谢大家对我严正的批评和建议。从我个人来讲,我生活很朴实,我开的是8万元的国产吉利车,大部分时间坐公交或者地铁出行。我是一个创业者,我一直在创业的路上。很多人选择很高科技的创业方向,例如移动互联网,无人机,大数据,或者智能硬件这些方向,但我没有这些机会,我早年因为家庭原因接起了服装的生意干了多年,现在换到房产投资来,这有我个人的选择,也有历史的必然性。房产投资我认为是一种新的创业。市场是公平的,无论是高科技的,还是像我这样投资房产的,只要能存活下去不断做大,就是成功的创业。

另外,我想澄清一点,市场不是因为我的存在房价就暴涨。大家没有房子住或者没有买到房子,更多还是观念和投资知识方面的问题。这也是我愿意在网上写一些房产投资文章的原因,大家仔细阅读我的文章,按照我的方法操作,很少的启动资金一样可以从房产市场上获得丰厚的回报。所以,我建议凡是暂时没有房子住的网友,专注看我的文章,学到我投资的方法,在合适的区域复制我的方法。这是我的忠告。

房产投资参考:谢谢康老师的教诲。我们谈谈未来,您下一步怎么打算,我看您微信上经常发一些团购的照片,都是您的投资俱乐部的会员吧,能否介绍一下俱乐部的情况?

美房网康辉:谢谢!关于房产投资未来,我有新想法,就是成立一个房产投资俱乐部,美房网投资俱乐部,跟大家一块创业,跟大家一块进步。

介绍俱乐部之前我介绍一下美房网(网址www.meifang.com)。大家打开网址即可了解,这是国内的一家房产O2O创业公司,成立2~3年,有风投支持,也即将新三板挂牌,一年收入一二千万,很有潜力的一家公司。最特别的是,跟搜房链家这些没有客户粘度的公司相比,这家公司有大量忠诚的粉丝,这是一个新的互联网局面。

美房网发展理念有些意思。网站有深度的投资分析,区域分析和楼盘打探内容,加上高科技的一些手段发展,具备规模发展的潜质。于是我决定进入美房网共同成立康老师美房网投资俱乐部,也是希望跟上互联网发展的步伐。现在有上百位铁杆粉丝加入俱乐部跟着我在通州香河廊坊购买了上百套房,都是一些投资爱好者,每周末都有线下活动。

俱乐部门槛很高,要交1000元的入会费才能参与康老师的线下活动。尽管如此,都有大量的人想加入,可见还是有很多网友热爱房产投资,并期望从中获得高回报。事实上,很多早期参加康老师俱乐部的网友已经获利颇丰。在通州香河跟我一起投资的已经获利70%-100%,不算杠杆已经翻倍了。房产投资能真正改变生活,能改善家人的生活条件。是一个靠谱的创业。


图三:康辉跟房产投资爱好者在楼盘的交流会

八、关注和交流

房产投资参考:谢谢,实际上是这样的,康老师的文章讲的非常实在,我读了都收益匪浅,康老师对房产价值的深度理解,政府运行的规律,以及对投资的坚定坚持,教了我很多东西,看康老师的文章,道理和睿智并存。我真心希望很多人改变偏见,一起来学习房产投资知识,参与房产投资,谢谢康老师,谢谢您接受我们的专访。

美房网康辉:谢谢。

房产投资参考:对了,还有一个重要的事,很多网友希望当面请教您一些投资问题,您的个人微信号是否方便透露给房产投资参考的网友?

美房网康辉:可以透露,我很乐意这么做,我的个人微信号好友已满员,助手的微信号是:13810615332,可以添加好友查看我最新的文章。但我日常事情很多很难抽空跟大家聊,只能集中线下讲讲。我的微信号是:mmkk986,大家加了后没有回话还请多包涵。

房产投资参考:谢谢康老师接受房产投资参考的采访。对康老师房产投资感兴趣的网友,请关注微信公众号:美房网投资俱乐部meifang-club。如需咨询,添加康老师助手微信号 13810615332,或者微信扫以下二维码,谢谢大家关注头条号:房产投资参考,谢谢

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(房产投资参考记者杨立,2016-04-20    来源:头条号房产投资参考)


康老师关于房地产投资策略的文章,已经汇集成《房产投资策略分析》电子书,内容涉及关于房地产投资的理论、实战、现象深度分析等多方面内容,详实具体,可参考性强,欢迎大家进一步阅读。


附录:康老师2015年9月起房产投资日记,欢迎大家阅读。

 2015年9月康老师房产投资日记

 2015年10月康老师房产投资日记

 2015年11月康老师房产投资日记

 2015年12月康老师房产投资日记

 2016年1月康老师房产投资日记

 2016年2月康老师房产投资日记

 2016年3月康老师房产投资日记


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