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房价暴涨的原因,不是炒房团太多,而是炒房团太少!

时间:2016-04-09 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:康辉  

来源:美房网投资俱乐部(微信公众号ID:meifang-club)

三月的最后几天,上海市突然出台加强版限购令,当晚深圳市跟进,没过几天,就连四线城市的廊坊也加入了住房限购的行列。

所有公布的限购政策的文件中,都将矛头指向了一个敏感的用词“投机性住房需求”。

而另一个敏感的用词“投资性住房需求”没有敢写进被抑制的范畴,就是因为去年底的中央经济工作会议提出:“要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”在这段描述中,就为租赁市场中的谁来购的问题给出了明确的指示,就是本次中央经济工作会议史无前例的提出“ 鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”,这句话就是给投资性住房需求彻底平反昭雪。

“投资性住房需求”被扶正,那么就剩下“投机性住房需求”成为了房价暴涨时期的替罪羊,自然也就成为了领导们和广大购房者口诛笔伐的“过街老鼠”。

投机性购房需求还有另一个响亮的名字------炒房团。

在我们口诛笔伐炒房团,在坚决抑制投机性住房需求的时候,其实心里头是不是在暗自埋怨:“为什么自己没有抓住房价暴涨的机会,偏偏让别人捡到大便宜”呐。于是,在“我没房你也不能有房”的心里怪圈的影响下,对这些所谓的炒房团开始了恶毒攻击。

上世纪八十年代,在价格双轨制时期,投机倒靶非常盛行甚至写进了刑法的罪责。可是后来发现投机倒靶只是替罪羊,真正的罪魁祸首其实是价格双轨制。于是,投机倒靶罪被从刑法中撤销,价格双轨制被市场经济所淘汰。

投机倒靶产生的温床,正是价格双轨制下产生的供需不平衡,打击投机倒靶不仅不能平抑物价,反而让供需失衡越来越恶化,最终造成更大的价格暴动。


从2010年开始实行的住房限购令就是最好的证明,限购令不仅没有停止房价上涨的步伐,反而成为房价上涨的推手。所以中央才提出从“需求侧”改革向“供给侧”改革过渡。

就像以前每年春运时时期都要打击火车票贩子,甚至用实名制购票来防止票贩子的产生,可是票贩子真的没有了,春运时的火车票就容易买到吗?

所以,本质问题不是因为票贩子的存在让你买不到票,而是因为供需的不平衡,才有了票贩子。

而票贩子其实就是市场中的先知先觉的敏锐力量,他们会提前告知市场的参与者和管理者市场正在进入供需不平衡的阶段,如果管理者不去改变供需不平衡的状况,那么这些票贩子就会提前买进稀缺的资源,通过价格信号的暴涨提醒管理者到了必须增加供应来有效解决供需矛盾的时刻。

英明的管理者会在这个时刻及时通过增加供应来解决已经来到的矛盾,而懒惰的管理者只会打压价格,通过抑制需求来暂时缓解供需矛盾下的失衡。

抑制需求,并没有消灭需求,只是延缓了需求。如果供应并没有跟上需求的脚步,新一轮的价格暴涨会来的更猛烈。所以,前几年的住房限购令就是越调控越涨价的元凶。

而炒房团作为房地产市场里面的敏感阶层,其实就是房地产市场的晴雨表。炒房团出现的时候,一定是在提醒城市的管理层供应量正在小于需求量,政府这个时候应该做的不是抑制炒房团,而应该是增加供应量。反之,炒房团彻底消失,说明供应量正在大于需求量,管理者就应该减少供应。

也就是说,炒房团会提前告诉政府的管理者市场供需之间正在出现错位的可能,这个时候,城市管理者就应该提前启动市场供应机制来应对可能来到的价格暴涨,这样就能让房价处于平稳健康发展的状况。

反之,如果炒房团出现的时候,城市管理者不是去有效解决供需错位的矛盾,而是一味的消灭炒房团,那么供需矛盾就会更加尖锐,最终会出现价格暴涨暴跌的恶果。

绝大多数的炒房团都会在价格低估时期买去,在价格高涨的时候卖出,就像房地产市场的平准基金,起到了促进房地产市场平稳健康发展长效机制的作用。在房产的持有环节,这些房产就会进去租房环节,成为最近中央多次提到的“购租并举”的住房新制度中的房源提供者。

一直以来,在“我没房你也不能有房”的心态作崇下,有一股非理性的民粹情绪伴随着前届政府和部分媒体,认为“应消除住房的投资属性”“让住房回归居住本质”“限制住房投资,打击住房投机”,甚至在政府工作报告中悍然写道“坚决抑制投资投机性住房需求”这样的千古奇谈,仿佛让政府看得见的手摸过一道,房子就神奇的失去了投资属性。市面上一种“自住型商品房”,仿佛加上“自住”,房子就没有投资属性了。于是,善良的人们听信了这种观点失去了最好的投资机会,这些看不到房产投资机会的人当看到房价越来越高的时候,不是去反思自己的失误,而是期望政府一次次用有形之手去打压房价,最终失去了和国家快速发展带来的同步财富性收入的机会。

其实,不管买房是用来自住,还是用来投资投机,都不能改变买的房子具有投资品的属性。你在一个城市买房,买的就是这个城市提供给你的良好的就业机会与商业机会,便利的获得这个城市及房子周边教育、医疗、生活、娱乐与交通等等公共服务的机会,这才是真正买房的目的,而这些城市提供的公共服务的不断增加就是房子的投资价值。如果房子只是用来居住的话,你会说“租房也能做到”,因为租房只是消费了房子的居住属性,而买房就是为了收获房子的投资属性。你买了房子其实就是投资了这个城市及房子周边的看涨期权,表明你看好这个城市与房子周边的未来发展,房价中高于未来房租流折现值的部分就是这个期权的价格。

事实上,住房已经成为大部分城市家庭最重要的资产,已经成为大部分城市家庭最主要的财富储藏手段。如果理解了这一点,那么就不难理解种种对住房投资投机打击的政策都是有害无益的,这也就是新中央决策层要壮士断腕的斩断伸向市场的闲不住的行政调控之手的根本原因。

现在没有人再投机煤炭钢铁、冰箱彩电,但是历史上以前有。现在没有炒作的原因就是因为煤炭钢材,冰箱彩电已经太多了,供应量足够大,供应远远超过了需求,没有了投资价值。

投机倒靶产生的温床,是供需不平衡,打击投机倒靶不仅不能平抑物价,只能让市场更萧条,需求依然无法满足,供给无的放矢。

价格上涨其实是在发出信号,要求调度更多资源到该商品中来,来满足市场需求和填补市场空缺,通常情况下,资源会向价格上涨领域倾斜。

从这个意义上看,炒房者并不是市场的麻烦制造者,反而是市场的明锐力量,提前判断未来供需关系的温度计。投资者在供需不能有效匹配的时候代替刚需提前释放需求,让房产商能够回笼资金,继续造房。这就跟信用卡消费一样,寅吃卯粮,提前消费活跃了经济。

而一部分专家提到房地产虚假繁荣,就会提到空置率,甚至一直在传空置率特别高而给房地产市场制造恐怖气氛。其实一定程度的空置率正是房地产市场的供应调节器,假若大家都在疯抢,每套住房都住满了人,那只能说明供应太紧缺,这样的市场才是真正的恐怖。

市场经济跟计划经济的最大不同,就是允许一部分库存的合理存在,这部分库存反而是市场价格能够平稳运行的润滑剂,而这部分库存就是投资投机性住房需求。

所以,我们应该摘下有色眼镜,理性看待炒房团。只要他们的收入来源是合理合法的,他们正常的缴纳各种税费,我们没有理由把房价暴涨的罪魁祸首指向他们。反而他们帮助我们提前知道房价上涨下跌的趋势,这无论对我们个人还是政府都是一件有百利而无一害的事情。

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本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师,澳大利亚财富投资集团北京首席代表,毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表五百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。康老师投资的理念是教人投资,自己先投,十年来康老师坚持实践自己的观点,在一线城市及周边投资了几十套房产,亦持有多家上市房地产公司大额的股票。众多骨灰级的粉丝追随康老师做房地产投资,也获得巨大的回报。

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