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深圳公寓市场井喷,会蔓延全国吗?

时间:2018-02-07 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网康老师

来源微信公众号:美房网投资俱乐部(meifang-club)


二十天前,我发表了《深圳的公寓为什么这么贵?》写到,作为全国科技创新中心的深圳,公寓价格持续上涨,跟住宅的价格差距越来越小,单价五六万的公寓比比皆是。

深圳公寓市场井喷,会蔓延全国吗?

话音刚落,我的大学同学长期从事证券工作的赵总向我汇报,刚刚在深圳一下买进三套龙岗恒大城市之光的三套公寓。而另一个一直做固定收益抵押理财的深圳会员张老师也刚刚入手了一套深圳北站的单价接近六万的龙光玖钻loft公寓。

深圳公寓市场在当前全国楼市观望气氛浓厚的低迷环境下迅速火爆,除了可以个人购买贷款五成的优势,另外创业的年轻人众多就是主要原因,让深圳公寓价格远远高于北京甚至超过同地段住宅。

以深圳北站的龙光玖钻loft公寓为例,这里位置相当于北京通州副中心位置,龙光接近六万的价格比周边住宅低一万元左右,而北京通州的loft公寓只有四万左右,跟周边住宅单价低了两万元。显然,作为首都的北京房价已经被深圳大幅超越。而作为深圳科技中心前海的商住公寓更是基本价格都是十万+,远远高于北京中关村的五六万的商住公寓价格。

2017年,深圳市深化落实2016年制定的各项调控政策,通过限购、限贷、限价、市场整顿、增加供应、加强保障和“租购并举”等措施,实现了新房价格“15连降”。而随着调控收紧,商住公寓的优势更加凸显。从公寓和住宅在深圳总持续供应量与总成交量中各自占比来看,商住公寓的市场表现也优于住宅。一般来讲住宅和公寓产品的价差,基本在一万到两万元之间。

深圳公寓市场井喷,会蔓延全国吗?

深圳楼市近期的一个奇特现象,就是以往并不特别吃香的“公寓”最近却火爆整个市场!成为深圳楼市寒冬里的一抹暖阳。因为受制于严厉的调控政策叠加政府预售证管制,市场上的常规住宅“预售证”收紧,因此可以用于挂牌出售的房源“供应紧张”,大家住宅限购的情况下,都将目光投向了“公寓”,因为公寓这块的销售,不受限购的各种约束。这个现象就像去年初的北京公寓市场,在通州商住公寓限购以后而其它区域不限购,于是市场购买力被挤到其他区域,尤其大兴房山公寓价格暴涨,大兴义和庄地铁边的泰禾中央广场,万科天地,恒大未来城全部达到五万五以上,超过了周边的住宅价格。不过后来限购后价格回调,于是我们布局了跌幅三成的三万多的万科天地项目。

近日,国家统计局公布2017年12月70个大中城市楼市销售数据,深圳新建商品住宅价格环比下跌0.2%。根据深圳规土委公布数据显示:深圳2017年全年新建商品住宅成交量同比下降38.6%,其中,12月深圳新建商品住宅均价为54256元/平方米,比年初下降1.3%,比2016年9月下降11.9%。

深圳公寓市场井喷,会蔓延全国吗?

图:央视报道,深圳公寓市场火爆

目前的深圳公寓市场“两极分化”较为明显。一种以大户型为主的商务公寓,投资门槛高,定位高端,需求较窄,适合自用。而另一种以中小户型为主的商住公寓,面积小,总价低,更容易受到投资者的青睐。

深圳公寓市场井喷,会蔓延全国吗?

深圳新政调控过去一周年,随着调控收紧,商住公寓的优势更加凸显。从公寓和住宅在深圳总持续供应量与总成交量中各自占比来看,商务公寓的市场表现也优于住宅。

中国城市经济学专家委员会副主任宋丁:

过去在住宅比较热的时候,公寓这个就比较忽略,但现在住宅受到管控之后,相当多的人想买房。就没有办法在正规的商品房市场找到房子,那么他就把关注度放在公寓上来,而公寓这块的供给方面,既不受限购的各种约束,现在开发方面又把它做的有像类住宅那样,接近你的需要。这样的话,很多需求就转到这方面来。

根据Q房网、安居客监测:

2017年深圳商品房供应总套数 72992套,同比上涨2.13%;供应总面积602.81万平方米,同比下滑14.96%。其中:住宅供应总套数33707套,同比下滑26.08%;供应总面积326.59万平方米,同比下滑30.82%。深圳2017年全年二手住宅成交63578套,面积532.01万平方米,同比下降33.7%。

深圳市住房研究会会长陈霭贫表示:

从2017年全年情况来看,整个市场成交量是呈现萎缩状态,但是价格这块缩动并不大。我们看到大概是0.2%到0.3%之间,也就是说,深圳的房地产市场,基本维持一个比较稳定的状态。展望未来我觉得在2018年,我们整个调控政策应该不会有大的变化。

去年7月,深圳进入住建部首批12个开展住房租赁试点的城市之列。随后,在北京等13城开启集体建设用地建设租赁住房试点的同时,深圳进一步推出城中村规模化租赁改造的相关政策。

而深圳公寓市场的火爆,还有一个重要特点,就是租金回报率远远高于住宅,尤其小户型公寓总价低租金高非常适合投资,适合年轻人租用。这点和北京市场完全符合,也就是说,现在房产投资市场正式进入看投资回报的时期,租售比成为投资考虑的第一要素。


本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师(个人微信号:meikang988),毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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