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共有产权住房给商品房挖了一个大坑,接盘侠没了!

时间:2018-04-16 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网康老师

来源微信公众号:美房网投资俱乐部(meifang-club)

4月11日,昌平区住房城乡建设委相关负责人对北京青年报记者表示,昌平区绿海家园等三个共有产权住房项目(第一批)于2018年4月2日进行了公开摇号,将于4月13日开展选房工作。也就是说,截至目前,上述项目还未进行选房,有关报道所谓“弃选率70%”的数据不实,从而得出“遇冷”的结论更是无从谈起。

据昌平区住建委有关人士介绍,从4月2日项目摇号结束到选房前,相关部门要对摇号产生的家庭按房源比例进行违法建设行为的审核认定工作,还要组织监督开发企业准备选房场地、布置以及购房合同签订、贷款咨询等多项工作。由于上述不实报道,最近有很多申购家庭来电询问选房时间是否变了,产生了不必要的误解,相关部门和开发企业做了大量的解释工作。在这里,区住建委也郑重提示,昌平区绿海家园等三项目选房、签约工作仍按照公告中的时间安排正常进行,请申购家庭以区住房城乡建设委发布的项目公告为准,不要听信不实报道,避免利益受损。

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对于三个项目周边交通和品质问题,区住建委同志表示,三个项目均有公共交通通达,其中中骏·四季家园和翡萃家园两个项目在地铁五号线和昌平线轨道交通站点周边,交通较为便利。另外,这些项目都是按照国家相关设计规范进行设计的,并通过了区相关部门的设计方案审查以及审图单位的施工图审查,符合住宅设计规范要求。

关于共有产权住房是否遇冷的话题其实没必要争论,从产品设计上本来就是特定人群才能购买,自然符合条件的人越来越少,而供应量越来越大,遇冷是大势所趋,更是产品设计的必然结果。

北京从去年开始大力推进共有产权房建设,包括早先的自住房型商品房变更为现在的共有产权住房。这种房子相当于购房者跟政府共同出资股份制购买,你只需要拿一部分钱,政府虽然没有直接出钱,但是用优惠幅度作为参股金额,产权也按照股份比例划分。

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前面我反复说过,房产有三种属性,分别是产权属性、居住属性、附加属性而共有产权房产这三种属性又如何呐?

从产权属性角度来讲,产权属性又叫做投资属性,购房者并没有得到优惠,甚至没有了自住性住房的三成优惠幅度,将来转让时获得的收益需要按照股权比例分配给政府持有股份部分的收益。

但是从居住属性来讲,如果是纯商品房按道理购房者应该给政府一部分租金,但是实际政府给购房者免除了租金,也就是说购房者获得的优惠体现在居住权上没有给政府付租金。

从附加属性来看,就是指落户和上学资格,共有产权也能完全拥有落户资格和子女上学资格,也就是说,购房者只用一部分钱就获得了全部居住属性和附加属性,所以附加属性就是购房者看重的最大优惠。

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而居住属性和附加属性恰恰就是自住刚需所看重的,所以共有产权房就是剥夺了投资属性的保证居住功能的房产。

这其实就是共有产权的奥秘,让资金不足的中低收入人群提前获得居住属性和附加属性,当然也就是共有产权房被刚需自住需求追逐的原因。

或者说,共有产权房很好的甄别了投资需求和自住需求,把投资需求排除,让自住刚需用少量资金提前住上居住属性和附加属性完全相同的住房。

所以,如果是投资性购房,那么这种房子就大打折扣,因为产权不完全是你的,以后无论是出租还是转让都会有很多的限制,作为股份比例的政府如果不同意,你甚至没法变现。所以大家看到对于共有产权房的态度迅速的降温,本质上就是投资性需求在不断放弃。

北京市目前已经卖完的三个共有产权住宅项目,分别在朝阳北路,顺义新城,和延庆新城。

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北京首个共有产权住房项目朝阳锦都家园,这个项目其实是原来的限价房项目改变成共有产权房,一共有427套房源,共有16万户申购家庭,按最后通过审核的12万户计算,申购家庭和房源比例大约为281:1,也就是281人抢一套房。而金隅金成雅苑项目,969套房源只有5万户家庭申购,按最后通过审核的1.5万户家庭计算,申购家庭和房源比例仅为15.4:1,15个人就能中一个,所以确实大幅度下降。

这其中大幅减少的申购数量,其中绝大多数都是投资性需求在不断放弃的结果。

那么北京市真正需要房子居住或者落户上学的这些需求的家庭,按照城八区和远郊区推算,估计也就四五十万家庭左右。而按照北京官方宣布北京未来5年将建设150万套住房,其中有25万套共有产权房。而在今年就会完成5万套共有产权房建设,所以仅仅从共有产权方面就能覆盖至少一多半的住房需求。更何况还有45万套公租房,所以自住刚需完全能够彻底解决。

更何况北京的人口在下降,2017年常住人口首次下降了2.2万人,所以刚刚发布了引进人才的新市民计划,让新增市民来解决住房问题。

而是新增市民从收入水平来讲不符合共有产权标准。更何况北京市已经宣布新市民户口落户根本不用买房,租房也能上学,也就是说,后面没有人再为了落户和上学成为接盘侠了。这部分人一部分会租房,还有一部分会买商品房,可是他们购房的目的不是为了落户和上学,而只能是改善居住条件。

而那些北京的投资性商品住房,未来的接盘侠就是真正的刚需。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师(个人微信号:meikang988),毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

郑重声明:本文来自微信公众号美房网投资俱乐部(ID:meifang-club)首发,是美房网投资俱乐部原创文章,欢迎转发,不欢迎转载。如需转载请保留本版权说明。

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