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史上最贵房租诞生!为什么说这个租金很便宜?

时间:2018-04-16 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网康老师

来源微信公众号:美房网投资俱乐部(meifang-club)

4月11号这一天真是热闹,三件租售并举的大事突袭国人。

这一天,博鳌亚洲论坛年会楼市分会场,如是金融研究院院长、首席经济学家管清友认为:“抑制房价的做法值得商榷,建议抓紧时间买房,如果你嫌贵,十年以后更买不起。”

这一天,58安居客房产研究院发布《58集团2018一季度住房租赁市场报告》指出,北京2018年一季度人均月租金为2514元的同时,万科集团宣布了北京最贵房租诞生!

这一天,位于海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块,北京万科推出面向大中关村地区科技人才的高品质租赁社区——翡翠书院,这也是北京市首个全自持项目。租金价格上,两个主力户型也有所区别:90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元,180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元。

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为何租金明显高于传统租房产品?记者特意走访样板间发现,180平方米的户型为两层复式,布局和装修标准也主要参考别墅产品。万科方面解释,当年的拿地成本高达109亿元,加上建安、装修及后续运营维护成本,使租金明显高于普通产品。

看到这个租金价格,估计要亮煞所有租房的人群,九十平米年租金最低18万,十年租金不变,折合十年租金共180万。如果这个租金放在西单还属于正常,那么放在永丰这个六环边上,离地铁口还要两千米的位置,就属于绝对高估。但是即使按照这个租金,而周边商品房价六万对比,租金回报也只有3%,刚刚超过银行定期存款,但是还达不到银行贷款利息。

以九十平万科品牌计算,周边应该总价六百万,以银行贷款利率6%计算,每年利息36万,远远超过年租金18万,显然租房更合适。那么到底这种纯租赁住房会不会受到市场认同呐?

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其实,昨天我的文章《共有产权住房给商品房挖了一个大坑,接盘侠没了!》也写道,共有产权房相当半个纯租赁房,也就是说绝大多数共有产权住房只给购房者一半产权,虽然有受冷的趋势,但是售罄还是肯定的。而原因就是大家买共有产权房的真正原因就是落户和上学的资格,这些住房的附加属性就是购房者最看重的核心要素。

所以,万科租赁住房的的关键就是是否可以落户和上学,因为房租是可以一年一付,完全可以用六百万的总房款的利息支付,这就是租房的最大优势,而十年房租不变,就给了租房者吃了定心丸。那么,万科租赁房是否可以落户和上学呐?

根据北京租赁住房新政,符合条件的京籍无房家庭租房,其子女可以享受在租房所在区接受义务教育;非京籍家庭,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续等。

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去年9月29号,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市教委、市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式发布,将于2017年10月31日起实施。《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应,建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务,明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益,加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。

本次《通知》关于义务教育的最新意见指出:本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。”

而北京市最新提出的“本市户籍无房家庭”也可以在租房所在地就近入学的精神其实和北京市最新规划中提出的“深入推进学区制改革”是一脉相承的,也就是未来北京市学区制度改革的深入方向。

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也就是说,只要万科租赁房源是经过政府备案,租房人长期租赁的话,就可以享受落户和上学的资格。

好了,当大家都在认为万科房租贵的时候,其实那些有上学需求和落户需求的人反而觉得合适,因为只要租房人用买房人的总房款的利息就能白白住上万科品质的房子,并且能够享受落户和上学的资格,相信这种房子一定受到很多人的欢迎!

当所有人都能在这种十年租金不变的房子里既能居住,又能享受和买房一样的落户和上学资格,那么谁还会多花数百万为落户和学区买单呐。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师(个人微信号:meikang988),毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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