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如果楼市崩盘,这样的房子才安全

时间:2018-05-11 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网康老师

总有人天天说楼市崩盘,于是天天等着楼市崩盘。

总有人说房价有泡沫,甚至政治局会议都在反复提出抑制房地产泡沫。

不管是楼市崩盘,还是房价泡沫,本质都是房价跟租金的反差,也就是租售比的偏离。

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所谓的租售比,就是房价和年租金的比值,国际上通用的合理房屋租售比值为20倍,在这个数字之内,说明房价是合理的,一旦超出这个比值,说明房价被高估,也就是有泡沫。

20倍的租售比,对应的就是年租金回报就是5%,正好相当于银行的贷款基准利率。

而中国,住宅房价的平均出租回报率只有2%,对应的租售比就是50倍。而北上广深的出租回报率只有1%,显然,这就是潜在的泡沫。

而中国也有很多房产租金回报率超过5%,比如商业地产和办公地产。而恰恰外国人买进的都是这种地产。而中国人反而对这种地产避而远之。

而造成这种现象的原因就是房产身上的附加属性,商业办公地产是完全市场化的标的,租金回报率就是衡量房价的最主要估值工具。而住宅地产附加属性就是学区跟落户属性,其中住宅落户属性跟商办房产的公司地址落户属性基本相同,所以真正的区别就是学区属性。

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学区属性的名称就叫做学区房,近期成为政策调整的密集区域。原来高高在上的学区房成为了重灾区。

长期以来,中国特大城市住宅价格持续攀高,而租金回报率全球倒数第一,这其中的奇特现象就是上学资格的住宅归属性。投资者投资房产的根本原因不是为了住的多好,而是提前锁定上学资格,这种上学资格既能满足自己子女的实际需求,还能通过出售达到高价转让给下一个有实际上学需求的购房者,于是炒房的本质根本不是针对的房子本身,而是依附在房子身上的上学指标。所以,房子本身是无辜的,应该坚决抑制的不是房子的投资投机性需求,而是学区指标的投资投机性需求,房子不是用来炒的应该说是学区指标不是用来炒的。

于是,北京开始把学区属性从住宅中开始剥离,而上学资格是不体现在租金里面,而租售比长期偏离的原因就是学区属性。随着跟国外一样的租房也能上学的政策落地,未来学区房的结果就是房价下降租金上涨,于是租售比就逐渐从反比更正为正比。

也正是因为租售比开始不断受到重视,房价的泡沫被不断消除,中国房地产平稳健康发展才得到不断推动。

五月七号,人民日报发表文章《租房市场同样不容“炒”》,针对万众瞩目的万科翡翠书院十年房租180万给出了详细官方回应,对各方的质疑给出了全面多层次回应。

人民日报写道:“高端租赁住房的出现对市场非但无甚坏处,反倒十分必要。过去房价再怎么走高、人们仍不愿租房,很大程度上就是因为租住体验差、经常被撵来撵去。万科把租赁住宅做得“高大上”,还能长租10年之久,不正是提升了供给品质、撬动了租房意愿吗?近两年,过去习惯了“高周转、赚快钱”的一些开发商愿意沉下心来做长租、赚慢钱了,总体应当予以肯定,毕竟它让人看到了租房也能宜居的希望。”

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人民日报还写道:“还有人担心,当前长租公寓的快速扩张有可能推高租价,还会提高个体房东的心理预期,使得租金普涨。这其实也要全面看待。一来,居民的收入年年涨,可承受的租金水平也在涨,对居住品质的需求也与日俱增,不少人情愿多花些钱住上好房子。在支付能力提高、市场需求升级的双重驱动下,租金往往会水涨船高。二来,即便优质供给的入场一时推高了租金,也是阶段性、局部性的,从长期来看,供给规模持续扩大之后,租金会逐步回归合理水平,毕竟租房市场是开放的,租客的选择多、黏性弱,随时可以“用脚投票”。”

人民日报的文章,就是在环京楼市出现暴跌后的警示。而环京楼市泡沫的破灭,就是由于没有租金支撑,所有买房人没有任何租金的情况下,集体卖出出现了踩踏,这就是未来中国房地产市场一个预演,如果不能给租房者一个稳定的租售同权的租金保证,那么中国楼市就会跟环京楼市一样出现泡沫破灭的情形。

可以肯定的说,未来房租一定是稳定上涨的,而房价却一定是震荡的,而震荡的结果就是房价跟房租不断趋于同步。

所以,当前投资者布局房产的逻辑已经非常清晰,只有布局租金高的房产才安全,而那些房价涨租金没有涨的房子就是最危险的资产。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师(个人微信号:meikang988),毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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