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共有产权住房遇冷,刚需都跑到哪里去了?

时间:2018-05-14 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网康老师

共有产权住房遇冷,刚需都跑到哪里去了?

5月7日,北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。

意见规定,如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售,和当前商品房的销售完全一样。如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时,将收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

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此举意味着在抑制炒作限价房的基础上,又增加了很多潜在的共有产权房的供应。而北京市公布,未来五年,将有五十万套保障性住房入市。

而目前正在售的共有产权住房也面临尴尬局面。

上月北京昌平区推出3个项目总计2328套共有产权房,两轮选房后竟然还剩下150套。

共有产权房的交易机制让投机、投资属性从住房属性身上被剥离,让购房者更多考虑的是居住需求,也就是说共有产权房的真正对象就是刚需。

“买到就是赚到。”对于保障性住房,这句话曾是“定律”。从十多年前,北京市推出的经济适用房开始,到后来的两限房、自住房……各版本保障性住房无不是抢手货,也都最后成为了赚钱的目标。其中原因很简单:价格远低于市场价。所以不仅仅刚需还包括投资都成为了抢房的主体。

而目前共有产权住房的设计,价格其实没有优惠,表面上的便宜是把产权分割出来的表面现象。

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共有产权房作为最新版本的一类保障性住房。即买房人与政府共有房屋产权,以此降低买房人的初期购房成本。于是,北京首批共有产权房并没有像此前的保障性住房一样火起来。4月,北京昌平区推出3个项目总计2328套共有产权房。两轮选房后,还剩余150套房屋。媒体纷纷报道中不断出现“遇冷”“弃购”等词汇。甚至有可能,最后部分共有产权房项目会卖不动。

4月27日,在昌平朋博体育馆选房现场,组织者每次叫100个号同时出列,可每100个号中,都只有十多个号出列。

符合限购条件的北京家庭、30岁单身以及没有户口但在北京有稳定工作的“新北京人”,只要名下无房,均可以参与共有产权房申购。最终由摇号决定选房资格和顺序。在现场选房时,每100个号中,都只有十多个号参加选房。也就是说,八成以上排上号的家庭根本没有选房。这就是所说的弃选率。

弃选率指“有多少人有机会买但没买”,特别值的房子弃选率就低。一方面申购人数大幅下降,另一方面放弃人数增加也成为“遇冷”的有力证据。

面对媒体指出的高弃选率,昌平区住建委驳斥“严重不实”:所谓弃选率并没有意义,要看到共有产权房100%的销售率。北京当地媒体也认为:“弃选率概念并不明确,这个数字能不能反映出实际选房情况值得商榷。”北京市一位住房保障方面的专家说:一些项目房源即使有弃选也很难剩下。对于真正有所剩余的房源,也都有递补选房等安排。

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但是,申购人数的大幅下降也同样饱受关注,成为“遇冷”最有力的证据。昌平区住建委信息显示,本次的2328套共有产权房,购房资格初步审核通过的共15841户。折算下来,6.8户居民申请一套共有产权房。而以自住房朝阳锦都家园项目为例,427套房源引来16万户家庭申购,按最后审核通过的12万户计算,申购家庭和房源比例大约为281:1。

申购人数下降,弃选率高,这背后究竟发生了什么?

一方面是房型设计和距市中心远难吸引人有关,但是更重要的原因就是真正的刚需越来越少。

不参加申购本身就说明这类家庭的住房需求不强烈。而参加申购最终放弃选房的家庭说明本身就是投资需求最后发现没有投资价值而放弃。

而共有产权房的目的就是有效甄别真正刚需跟投资需求。而其中的刚需不仅仅是住的需求,还包括子女上学的需求。而共有产权房真正的优惠不是在产权环节,而是在用少部分的房款获得了上学的资格。

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也就是说,购买共有产权的刚需解决的刚性需求不是住的需求,因为真正的刚性居住需求是租房的人,而买房的目的一个是投资需求,一个就是附加属性也就是上学资格。

目前,即使按照共有产权房的价格,比如五成产权,按照出租回报率计算(其实共有产权是不让出租收益的)也远远低于国际标准。而楼市现在的投资逻辑发生了深刻变革,也就是租金回报率成为了楼市投资的主要参考指标。而共有产权房正在失去了这方面的购买者。

虽然共有产权购房者虽然出租收益,但是会用租售比来衡量是否合适,也就是说租房和买房之间多对此,到底是租房合适还是买房合适。用前天人民日报文章《北京房市:价跌租涨背后》所写“落户、入学资格等隐形福利附着在住房上,导致房价不正常上升。不过,随着,购租同权政策的落实,这一因素将不复存在。”,所以购房者即使没有房子符合共有产权者购买要求,也会用租售比衡量到底买房还是租房。

未来,真正的刚需会越来越少,或者说真正的刚需基本都是租房住。随着购租同权的不断落地,即使刚需也会在买房跟租房之间做出到底哪个更合适的判断,租售比越来越成为买房人的判断依据。

共有产权当遇冷,说明市场更多的人选择租房居住,而共有产权房又无法收获租金收益,那么,未来共有产权房未来卖不掉就是大概率事件。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师(个人微信号:meikang988),毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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