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万科翡翠书院预租被认购八成,给房产投资者的启示

时间:2018-05-15 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网康老师

机会永远藏在争议中,没有争议就没有机会!

熟悉我提出的这个观点的网友都知道,我所有的投资布局都是在争议中完成,不管是三年前布局了争议中的香河,还是一年半前布局反对声中的唐山,抑或是一年前布局了不屑中的临安和海南,包括正在布局质疑声中的商住公寓。

这个争议还包括一个月前我发表的《史上最贵房租诞生!为什么说这个租金很便宜?》,当绝大多数人都在议论10年180万租金到底是租房还是买房时,我发表了“10年180万租金根本租不到”的判断。

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结果,万科昨天宣布,离交房还要两年的万科翡翠书院已经租出去了八成。

当北京首个企业全自持租赁项目万科翡翠书院启动预租以来,高昂的租金颇受争议。对于“10年180万元会有人租吗?租给谁?”万科方面给出了答案。

5月13日,万科方面透露的数据显示,翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租,后续又加推一幢,总计72套房源。截至5月13日,最终达成首次试水超过80%的综合出租率。

一个月前,万科全自持的租赁住房项目“翡翠书院”公布出租方案,其中90平方米精装三居室月租金1.5万元,按照自持地块单次租期最长十年计算,需一次性付清180万元租金,引发市场巨大的争议。

有不少声音都表示,翡翠书院“租金追及房价”以及认为是“天价租金”。

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争议声还引来人民日报的声音。5月7日,人民日报撰文指出,房子是用来住的,不是用来炒的。新房、二手房如此,租房市场也是如此。发展租赁市场,本义在于补上短板、“租购并举”,绝非为炒作者提供转场空间。

不过,人民日报还指出,高端租赁住房的出现对市场非但无甚坏处,反倒十分必要。过去房价再怎么走高、人们仍不愿租房,很大程度上就是因为租住体验差、经常被撵来撵去。万科把租赁住宅做得“高大上”,还能长租10年之久,或正是提升了供给品质、撬动了租房意愿。

而万科更是公布了租房名单,翡翠书院的首批租户中,包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。

在万科做的一份租户调查中可以看到,选择租住的客户多为注重生活品质、对区域有依赖感、考虑自身现金流分配等方面。

租户之一王昊称,“同等支出的情况下,享受到的生活品质是完全不同的啊。我请银行的朋友算了一笔账,以翡翠书院的90平,10年180万租金为例,项目周边新房在售单价8万+,首付200多万,月供约2万7,25年按揭下来总成本要1700多万。按现在的方案我能享受到高品质的生活,却不用占用我很多现金流,七十年慢慢租,挺好啊。”

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而王昊的观点正是我4月13号文章《史上最贵房租诞生!为什么说这个租金很便宜?》的观点。我的文章写道:“以九十平万科品牌计算,应该总价六百万,以银行贷款利率6%计算,每年利息36万,远远超过年租金18万,显然租房更合适。”

而另一个租房人钱坤看来,一般住宅的租金是浮动的,而翡翠书院这十年是锁定房租的。作为家庭租赁,可以比较放心的长住。

显然,这些高智商人士的观念一定是经过计算,才下决心成为万科的租户的。或者,这些对政策敏感的人更清楚政策的走向。还是人民日报,给了这些租户确定的判断。

五月七号,人民日报发文《租房市场同样不容“炒”》指出了未来中国房租市场的趋势。

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人民日报说:“目前,国家正在“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。随着租住同权政策的落实,住房租赁市场正在进入爆发期。一季度,北京市居民租赁房房租总水平比去年同期上涨3.1%。”

人民日报接着说:“以北京为例,从房地产市场供给和需求来看,之前确实存在房价过高和房租过低的价格偏差。目前,房价降低,租金上涨,这意味着北京楼市正在回归市场的正常状态。”

人民日报重点说:“未来整个房地产市场将会呈现回归理性的趋势,房地产炒房现象会降低,逐步回归居住属性,租金在房地产收益中的地位将提升,这是房地产市场的大趋势。”

人民日报着重说:“租售比提升。所谓租售比,简言之即是房屋租金与售价的比例,具体指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。2010年,国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》中,首次提到了与租售比相似的“租价比”概念。计算方式是,一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。和美日等一些国家的大都市相比,我国一线城市的租售比明显处于较低水平。”

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人民日报继续说:“”此前有数据显示,北京整体租售比曾达到1:806,这意味着,一套房子需出租满67年才能赚回买房的总价。长期以来,北上广深等一线城市租售比持续偏低。像北京这种大都市,租售比在1:200~1:300是比较正常的。但实际上,已经低于1:600,这是不太正常的现象。”

人民日报还说:“造成这种现象的原因何在?有分析人士认为,落户、入学资格等隐形福利附着在住房上,导致房价不正常上升。不过,随着,购租同权政策的落实,这一因素将不复存在。”

可以看出,人民日报发文的核心就是描述“落户、入学资格等隐形福利附着在住房上,导致房价不正常上升。不过,随着,购租同权政策的落实,这一因素将不复存在。”

也就是说,北京楼市未来的发展方向就是取消附着在住房身上的隐形福利,而具体的政策就是购租同权的政策落实。

显然,租售比已经成为房产投资者的重要参考目标,也就能明白为什么这么多高净值人士放弃买房选择租房,因为越来越多的人士开始用租售比来衡量到底是买房还是租房的关键。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师(个人微信号:meikang988),毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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