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昨晚,这类房产被上市公司纷纷举牌!

时间:2018-09-17 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网康老师

9月11日晚,上市公司英维克(002837)发布公告,拟由全资子公司北京英维克研究院向绿地集团北京京腾置业购买位于北京市昌平区未来科学城的绿地云谷中心商品房,实测建筑面积为4404.64平方米,用于该子公司及公司其他在京机构的产品研发和业务拓展等办公用途。拟购买的标的单价按照建筑面积每平方米25000元计算,总价款约为1.1亿元。

此前,恒泰实达(300513)公告,因经营发展所需,公司拟购买北京市海淀区绿地中央广场项目5号楼第3层、第4层、第9层、第10层、第11层房产,总建筑面积暂定7553平米,总金额2.4亿元,以及海淀区绿地中央广场项目5号楼地下二层产权车位总金额287.5万元。 

另外,淳中科技(603516)披露购买房产情况,拟斥资购买位于北京海淀区的绿地中央广场项目,合计金额2亿元购买第5-8层房屋及地下车库,总建筑面积约为6200.28平方米。

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上述三家上市公司共同斥资5.5亿进军北京商办房产,给了市场明确的信号。 

一直以来,上市公司成为了投资性房产的方向标,本次为什么三家公司集体把投资布局目标指向了北京的商办房产。 

便宜的价格已然就是主要原因,而由于北京严厉的限购令把个人投资者挡在了外面,只能机构投资者才能购买,也就相当把大批潜在的购买力推到以后才能购买,所有才有了北京商办市场的价值洼地效应。 

上周开始,位于顺义南法信地铁口的旭辉空港七号项目三百多套三十多平loft公寓被疯抢售罄,单价只有两万多,被大量个人投资者注册公司购买。今年初位于房山长阳地铁口的万科中央城精装三十多平loft公寓也只有两万多的单价被抢购一空。 

在北京房价高歌猛进但是租金回报率只有1%的情况下,决策层及时喊出抑制房地产泡沫的声音,并且大力推出租售并举的住房制度,房产投资逻辑发生了根本变化。同时,房住不炒成为了楼市调控的总方向,把投机炒房放在了整治的首位!而整治投机炒房就是贯彻“房子是用来住的不是用来炒的”的定位。 

而最新的政策都是直接剑指房住不炒,其实就是说住房不炒。不管是各地出台的限售令,还是西安长沙限制公司购买住宅,以及最新长沙调整住宅交易个税从1%上调到2%,都是针对的住宅,也就是凡是住宅一律不能投机炒作,而抑制住宅投机炒作的方法就是让住宅失去流通性,不管是限售还是限制公司购买还是上调交易个税,都是限制住宅的流通属性,也就是住宅只能居住不能卖出。

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当“房住不炒”变成了“住房不炒”,立刻就得出了这样几点结论:

1.只让住宅拥有居住属性而失去流通属性,这就是中央政治局反复提出的抑制房地产泡沫的措施,这个泡沫就是租金回报率太低。众所周知,中国住宅租金回报率全球倒数第一,如何抑制这个泡沫,又不能允许住宅房价大跌,于是限制住宅的流通性就是目前调控的政策所指。 

2.让住宅失去流通性而只能居住,这样就能锁住卖出房产。而住宅牵扯到太多的家庭,包括中低收入家庭,一旦引发价格暴涨暴跌,会让绝大多数家庭财富大起大落。尤其一旦引发住宅出现连锁卖出价格快速下跌,太多人就会恐慌性抛售,国家将出现剧烈动荡。所以才有了住宅限售的调控政策,目的就是锁住住宅的流动性,不让卖出只能居住,切断未来卖出的可能性,就不会出现大量抛售带来的崩盘可能。 

3.限制公司名义购买住宅,就更加明确指出国家层面指导公司购买投资的只能是非住宅房产。而当前非住宅房产的的房价远远低于纯住宅,这种倒挂现象在国际上只有中国才存在,而非住宅的租金回报率是住宅的数倍,不仅没有泡沫,还属于被低估的房产。 

4.中央的调控目的就是凡是用来住的房子一定限制流通,也就是只能有居住属性不能投资投机,因为这类房产是民生保障范围。而对于非住宅房产属于投资性房产,这类房产既可以出租获得回报,也可以转让获得溢价。当然还可以参与资产证券化进行股份流通。 

5. 所以,出现了本文开头的几个事件,上市公司齐刷刷大手笔购买商办类房产,也就是引导市场开始了价值回归的风格转换。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师(个人微信号:meikang988),毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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