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康辉     美房网名人专栏作家

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未来什么样的房子会比葱还便宜

时间:2019-04-15 来源:美房网 点击: 评论:0

一周前,国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,提出要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

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这个政策,让中国房地产格局再次发生重大变化。如果说以前的房价走势是增量人口决定的,那么未来的房价走势就是存量人口的流动决定的,而最新户籍落户政策的发布,正是人口流动方向的体现。

城镇化就是农村人口不断向城镇聚集的过程,带来的最直接变化就是房价出现了差距,人口流入的区域房价就会上涨,人口流出的区域房价就会走低。

前段时期,阿里巴巴集团主席马云在全国峰会上演讲时表示,八年后房子可能是最便宜的东西,未来房子如葱。此言一出引发很多受众议论,赞同的、否定的,其实这句话听起来极为夸张,让人一时难以接受,其大致意思应该是房子作为生活必需品但是也是商品,而商品就有其市场的发展规律,没有“永久”的说法。当然也有受众是持怀疑状态的,表示“八年后要拿葱和首富换房子”。

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图片来源:中研网

就在马云发表这段惊世大论的不到两年前,中国首富马云在香港斥资15亿港元(约12.38亿元人民币)买下了一座山顶豪宅。这座豪宅房屋面积总计9891平方呎(约1099平方米),每平方米逾136万港元(约112.2万元人民币),这个价格创下了全球每平米单价第二高的纪录,同时创下了香港每平方米最贵豪宅的纪录。而之前,马云已经以3亿港元购入嘉里建设位于中半山地利根德里的BranksomeCrest顶层其顶层连泳池特色复式户。当时每平方呎价高达4.23万港元(约每平方米40万港元),该成交价打破当时香港最高房价纪录。

看来马云要不是就觉得买亏了,要不就是还想继续买,先打压一下市场,给自己一个抄底的机会。

不管马云出于什么目的,我们只来分析他说的房价的逻辑性对与错。

我们知道,决定房子价值的因素就是房子周边的公共配套资源,主要包括地铁,公交,幼儿园,学校,医院,公园,超市,饭店,商场等等公共资源,房子的的价值就是这些公共配套资源的价值总和,当房子周边的公共配套资源越多,房子的价值就越高,反之正好相反。就北京市来说,由于优质的公共配套资源过分的集中在城市中心区域,所以中心城区的房价要远远高于郊区,但是随着一些局部热点区域的崛起,比如中关村的教育和IT优势就让中关村的房价完全和市区接近甚至开始超越了市中心。

至于马云说的未来最便宜的是房子,这个没有问题,那些没有任何配套的农村的房子还真是最便宜的,很多农民花了几十万盖的房,几万块钱都没人要,这样的事情全国遍地都是。所以,还真不能说马云在忽悠。这样的房子就是葱还真是如此。

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现在,随着城镇化加快进行,农村房子的价格越来越便宜,未来应该比不过葱。

至于未来最贵的是什么,马云没说,但是马云却做了,在香港花15亿港币买的房子算不算最贵,马云当然不会说,但是明眼人还是能看出来的。

未来,随着中国城镇化进程的不断进行,区域间的分化会越来越大,对应的房价差也会天壤之别,聚集了大量优质配套资源的房价会越来越高,而那些人口流失严重,没有任何配套设施的房产最终会没有任何价值。

所以,未来最便宜的是房子,但最昂贵的还是房子!

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