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用商铺做抵押贷款,居然可以0利息贷款二十年?!!

时间:2019-09-28 来源:美房网 点击: 评论:0

昨天,我发表了《商铺租金这么高,为什么大家不敢买?》的文章,指出商铺的租金能不能具有持续性具有高风险,所以让商铺的价值一直低迷,如果商铺真的能够拿到持续的高租金,也就是不可持续的风险解除了,那么这样的商铺价值就会飞起来。

我昨天的文章还举了一个案例,就是工商银行的案例来做对比。一个商铺真的有一个长期稳定的租约,比如是工商银行网点的二十年长期租约,那么这个商铺的价格就会飞起来。可惜的是,工商银行不会签这么长时间的租约,如果工商银行真的看中这个商铺至少用二十年,那么工商银行自己就会买下来,根本轮不上别人去买了。

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恰巧,昨天下午,在国舜律师事务所探讨我提出的房产所有权跟使用权分离的商业模式法律合规问题时,在国贸做烟酒生意的杨老板听完我设计的商业模式后,对我说,康老师,快点给我找几套这样的商铺,我愿意买断这个商铺的使用权。

打动杨老板的真正原因正是所有权跟使用权分离商业模式的魅力!也就是杨老板只需要这个商铺的使用权,也就是长期稳定的商铺的经营权。对杨老板来说,看中的不是这个商铺未来会不会升值,而是在这个商铺里做烟酒生意,能够给自己带来源源不断的经营收益。

商铺的所有权价值就是商铺未来转让时带给业主的潜在溢价收益,而商铺的使用权价值就是这个商铺未来出租给别人给业主带来的租金的总和或者业主自己经营生意能给自己带来的生意的利润总和。

希望商铺转让时有溢价,也就是捕捉所有权的升值,就是炒房,或者说是投资性需求。希望在商铺经营获得经营收益或者租金收益的,也就是捕捉使用权价值收益的,就是刚需,或者说是自用性需求。所有房产的价值就是所有权价值加上使用权价值的总和。

回到杨老板的话题,杨老板就是自用型需求,也就是看中的是使用权的价值。那么,大家可以说,杨老板租这个商铺就行了,干嘛非要买下这个商铺使用权吗。

租使用权就是短期的租赁合同,买使用权就是长期的租赁合同。让杨老板这么急切的想要买使用权的原因恰恰就是短期合同带来的烦恼。

六年前,杨老板租了三年这个商铺,租金每年四十万。三年前,杨老板续租了三年,租金涨到了五十万。再过两个月,杨老板就要跟房东谈续约的事,房东已经放话了,今年续租的租金每年六十万!

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每次合同到期谈续租,都会碰到这个痛点,涨房租的痛苦每三年都会如约而至,杨老板的生意越好,这个痛苦就越剧烈。为了能跟房东在谈判桌上争取主动,杨老板每次都会在合同到期前三个月时到处看房,了解周边的近似商铺的租金,一趟又一趟的对比谈价,目前根本不是为了搬家,而是为了不搬家。

明明是不准备搬家,杨老板却要放出自己要搬家的风声。明明是杨老板的客户都知道她的店就在这里,但是杨老板还要跟客户说自己要搬家了。明明是杨老板根本不准备搬家,但是杨老板却做出了搬家的准备。明明是杨老板生意很好,但是杨老板却到处宣传自己的生意一直在赔钱!

其实不用杨老板自己跟我吐诉其中的纠结,当我知道杨老板的租赁合同快到期了,我就知道杨老板会跟全世界所有的租客合同到期前的情形完全一致。

而这个时候,杨老板的房东也在做和全世界所有房东都一样的事情,那就是转转周边其他相似房子的租金,放出这里的租金不断上涨的风声,还要找几个准客户,万一自己的商铺真的空了,听听他们的报价,让自己在谈判桌上做出对自己最有利的价格。

虽然双方都很累,但是双方又不得不累一次,能不能有一种双方都不累的方法?当然有,并且很简单,因为合同到期如何续期就是双方都累的诱因。没有一个人愿意这么累,没有一个人不愿意续租,明明有现成的租户,干嘛非要换呐?

原来,价格就是关键,双方这么累的原因就是都希望谈下一个自己满意的价格。

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价格就是这个世界最公平的东西!我反复说,价格就是人类最伟大的发明,其他所有的东西在价格面前都尽折腰。当一个人跟你说根本不是钱的事的时候,那么一定是你们之间的价格没有谈拢!

价格就是所有交换在自愿基础上达成平衡的必然产物!价格背后的本质就是两个不平等东西在做出交换时补偿给对方的货币表现!

公平的价格的基础就是自愿,一切影响自愿的交易价格都是投机机会。比如限购令就是把一些自愿买进的人挡放在门外,让价格出现下跌,而这个价格下跌的部分其实就是投机的获利空间。所以我才发表了《限购就是领导先买你后买》的观点。

谈判桌上,租户准备更多的房源,就是为自己打压房租做的准备,所以租户才不辞辛苦的看房,目的就是让自己的谈判桌上的房源更多一些。

同样,房东也会准备更多的租户,就是为自己提高房租做准备,所以房东才会不辞辛苦的发布出租信息,目的就是让自己在谈判桌上的租户更多一些。

最终,房租会有利于谁,就要看谁找到的对自己有利对象更多!这就是租户跟房东不辞辛苦的根本原因!

虽然双方都不愿意展开一次唇枪舌战,并且这次很有可能让本是相亲相近的租户房东的关系,因为这次唇枪舌战变成了形同陌路的仇人,而合同到期就是双方要唇枪舌战的诱因。

那干嘛双方不签长租合同,签了长租合同不就没有后面这些麻烦了!

没有一个房东不希望有一份稳定的长期租赁合同,只要这份长租合同能够解决自己最大的痛点。

没有一个租户不希望有一份稳定的长期租金合同,只要这份长期合同能够解决自己最大的痛点。

所以,如何解决交易双方的痛点就是能不能签下长期合同的关键!只有这份长租合同解决了双方各自的痛点,这份合同才能成交。

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成交就是双方在自愿的基础上各取所需,成交的关键就是双方都觉得自己占了对方的便宜,占便宜的心理就是用自己不着急的东西换回来自己着急的东西。

所以,成交的关键是双方都用自己不着急的东西换回来自己急需的东西。

痛点就是急需的东西没有解决,所以找到痛点就是成交的基础,而找到痛点一方的不急需的东西就是成交的精髓,让客户拿出不着急的东西去交换着急的东西就是销售,商业模式就是让许许多多的交易对手拿出来自己不着急的同一件东西,并且表达自己需要换回来的同一件东西,把这两种东西组成两个阵营,让这两个阵营的东西的能够找到一个统一的交换模式,最终完成两个阵营的匹配。

回到上面杨老板跟房东的交易模式,双方不能达成长期租赁合同的原因,表面上是对未来租金预期是否上涨的不确定性,根本原因就是双方都没有找到对方不急需的东西和自己急需的东西,所以无法完成匹配。

那么,能不能找到这样的交易对手,一种是类似杨老板这样的长期经营商户,对自己着急的东西就是长期稳定的租赁商铺,手里还有一笔现金正在放在银行里面只拿着低微的银行利息。另一种是有一个可以长期出租的商铺房东,对这个房东急需的是一笔大额现金另有他用,不急需的是慢慢才能收回的商铺的租金。

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好了,看明白的人,已经看出来如何交易了,那就是让杨老板拿出一笔大额现金支付给房东,然后双方签署长期租赁合同,比如二十年或者四十年,并且约定好违约如何赔付违约金,让交易能够有应急退出机制,那么双方是不是就成交了?

这个成交的价格就是一千万,杨老板支付给房东一千万做借款合同,再签一份二十年租金合同,在这期间租金抵利息,双方不在经营支付租金和利息,房东把房本在房管局做抵押登记给杨老板,租期到期后,房东退还一千万给杨老板,杨老板同时给房东解除抵押。

对房东来讲,这个商铺的售价是两千万,房东提前拿回了一千万,资金沉淀在房子里面只有一千万了。对租户来讲,如果买下需要二千万,现在只要一千万就可以保证几十年的稳定运营,剩下的钱可以作为经营周转。

对杨老板来说,现金放在银行,显然是不着急的东西,换回来自己着急的长期稳定租约,更重要的是二十年租期结束以后,还能拿回自己的本金,相当二十年白白用了这个商铺,自己损失的只是银行利息,但是完全可以用自己在商铺的经营的收益来补偿,并且杨老板一定认为已经的经营利润完全能够覆盖银行利息,也就是只要杨老板认为这个商铺给自己带来的经营利润能够大于银行利息,那么杨老板就愿意成交,就是杨老板认为自己占了便宜。

同样,房东着急用钱,本来想去银行做商铺抵押贷款,此时这个商铺正在出租,如果房东认为贷款的利息超过了商铺的租金收入,那么房东一定愿意从杨老板那里拿贷款,只要租金能够覆盖贷款的利息,不要让自己在缴纳利息,那么房东一定愿意成交,就是房东觉得自己找了便宜。

双方都觉得自己占了便宜,那么自然就成交了,如果双方都觉得自己占了大便宜,那么就会快速成交

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上面的杨老板在昨天的会议上,听懂了这个商业模式,说自己就愿意成为这个长期租约的租户,让我赶紧给匹配这样的房源,更重要的是,杨老板说身边有这种需求的商户太多。

当听说我正在做这个商业模式的手机app的时候,并且取名叫做“北京0元租房”,杨老板立刻自告奋勇,愿意成为这个手机app的推广合伙人,她说,这个商业模式解决了大量的跟她类似的商户的最大痛点,而解决痛点就是让他们生意做大的机会,自然这样的客户就很多。

那么,这样的房东多不多,当然很多,这些商铺的业主们正在着急贷款,并且现在商铺的贷款很难,太好了,你们的痛点就是我们商业模式的机会。

昨天,我的文章说,商铺价格最大的的风险就是长期租约,现在这样的商铺的长期租约找到了,那么这样的商铺的价格会不会上涨呐?让我们拭目以待!


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