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楼市低迷的原因是什么,为什么只投资使用权就可以避免房价下跌的损失

时间:2019-10-02 来源:美房网 点击: 评论:0

9月30日一早,人民日报海外版发布文章《楼市调控坚持"房住不炒" "金九银十"难迎大幅增长》,“房住不炒”再次被国家级媒体提及,同时炒房者期待的金九银十失去了光芒。

显然,五年前发布的9.30央行新政刺激炒房的政策再次出台已经不现实了,反而是鼓励租房的政策必然会出台!

“房子是用来住的”,就是说代表房子居住功能的使用权价值成为了政策支持的发力点,“房子不是用来炒的”,就是说代表炒作交易的所有权价值成为了政策抑制的发力点!

“房子是用来住的”,就是说凡是用来住的政策都是收到法律保护的,这个住不仅仅包括业主自己住,也包括业主租给别人住。租给自己住就是自己是自己的房东,租给别人住就是自己是别人的房东。不管是自己住,还是别人住,都受到法律的保护。租赁权高于买卖权,买卖不破租赁已经成为了法律保护的制度,这就是房住不炒的核心。

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前面我的文章已经反复指出,房子的价值就是所有权价值加上使用权价值。所有权也叫做产权,所有权价值就是房子转让或者拆迁时获得的溢价,使用权也叫作居住权,使用权价值就是房子租给自己或者租给别人的租金总和。

国庆节前一周的9月23号,经济参考报发表文章《坚定推动楼市向“房住不炒”理性回归》,紧接着,新华社、人民网、中国经济报同时转发该文。四家国家级媒体同步发布同一篇观点,这非常罕见。

显然,该文的观点体现了决策层的最新意志,标志着房地产市场未来发展的方向。而该文的核心观点就是房价的“非理性上涨”带来了“重大金融风险”,而非理性的原因就是“房价与租金背离,人口红利逐步下降”。

非常清楚了,四大国家媒体就是指明了未来房产投资一定要坚决远离“房价与租金背离”的房产,因为这类房产就是房价泡沫,就是“重大金融风险”,也就是未来房地产政策严控的目标。所以,投资房产的目标一定投资高租金回报的能带来现金流的房产,因为这样的房产就是“房价与租金吻合”。

房价就是所有权价值加上使用权的价值,所有权价值就是房子转让时的溢价,使用权价值就是未来房租的累计总和。房炒不住就是只投资所有权价值不投资使用权价值,房住不炒就是只投资使用权价值不投资所有权价值。

过去很多人投资房产只看中的是房子未来会不会溢价升值,根本不看租金的收益,这些人就是炒房,这种炒房带来的结果就是把根本租不出去的房子的房价炒到了天上,期待有人天价接盘,比如环京很多地方房价从五千涨到两万多。

也就是使用权价值根本没有跟房价吻合,反而出现房价跟租金背离带来的房价泡沫,最终房价出现了大跌腰斩再腰斩。而这种从天上到地下的转变就是我发表的文章《为什么昨天排队买房的人就是明天排队卖房的人》的情景再现。

当前,楼市整体低迷,背后的原因就是楼市投资风格的转换,也就是楼市投资者正在从捕捉所有权价值溢价转移到投资使用权价值溢价。对应当前楼市演绎的就是一半是海水一半是火焰的鲜明风格。

楼市低迷,就是很多的人对房价判断的是预期下跌,所以不敢买房。同时,更多的人开始判断房租预期上涨,出现了当前的局面就是不买房只是租房的有意思的现象。

以前大家买房,就是判断房价未来会上涨,那么提前买房的好处就是未来房价上涨的收益都属于所有权人。

现在大家租房,就是对未来房价预期不看好,只看好房子的使用价值。而租房又分为短租和长租,短租就是刚需,长租就是投资使用价值,也就是捕捉未来房租上涨带来的的收益。

居然投资使用权也能带来收益?这就是未来中国房地产市场的风格转换的旗帜。也就是只要房租未来上涨,那么也能投资房产的使用权,获得使用权价值上涨带来的的溢价

比如,当前一套房子的租金四万元,那么可以投资者买房子的四十年使用权,也就是签四十年的租约,就是投资这套房子的使用权。如果房租一直不涨,那么四十年的租金总额就是160万,如果租金是每年一付,这叫做刚需,也就是传统的租赁方案。

如果是一次性买断四十年使用权,就可以折价购买,相当于批发价格,之后再短租出去,相当零售,而这个批发跟零售的价格差就是租金的投资价值,也就是使用权价值。

四十年租金总和是160万,如果一次性购买也就是批发价格到期多少,我告诉大家只要五折不到,也就是不到80万,那么有人会卖出自己的四十年使用权吗,当然会有,因为是一次性拿到80万,那些着急用钱的人自然会选择卖出,这样有人买进有人卖出就能成交。而买进四十年使用权的人相当净赚80多万,这就是批零差价,也就是使用权的投资价值。

当然,如果未来房租下跌了,那么使用权投资者也存在亏损的可能,就像投资所有权如果出现房价下跌也会亏损一样。

所以,当房价上涨预期明显的时候,就应该投资房产的所有权,当房租上涨预期明显的时候,就应该投资房产的使用权

如果房价下跌预期明显的时候,就赶紧买掉房产的所有权,当房租下跌预期明显的时候,就赶紧买掉房产的使用权。

因为房产具有刚需属性,不可能不住房。所以买进房产的使用权就是把短租赶紧改成长租,卖出房产的使用权就是把长租赶紧改成短租。

看明白了上面房产投资的逻辑,就能清楚的知道自己如何投资房产了,当前楼市低迷就是看跌房价的人偏多,而租房的人开始增多,说明房租的看涨预期增强,那么房产投资就是买掉所有权,买进使用权。

我们前面推出的苏州平江悦项目所有权跟使用权分离的投资模式,多数人都是选择购买使用权,购买所有权的人相对较少,就验证了我文章提出的道理。

在我写这篇文章的时候,好几个韩国的粉丝跟我说,在韩国大家买房基本都是投资几十年的租约,看来,我提出的所有权跟使用权的分离模式已经在其他国家有了成熟经验,我也会学习研究其他国家的成熟经验,让这种全新的房产投资模式在中国快速普及。



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