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房产投资真的不行了吗?“房住不炒”的定位其实指明了房产投资的方向!

时间:2019-10-08 来源:美房网 点击: 评论:0

昨天(10月8日),我发表了《小产权房居然比大产权房还安全???用案例来解释就明白了!》的文章,用现实案例给出了房产的使用权跟所有权的辩证关系。

一套总价120万的房子,所有权价值50万,四十年的使用权价值70万,并且是四十年之后使用权还能拿回70万本金。有的网友说,如果投资使用权的人能够拿出来70万,干嘛不多花50万去买下这套房子呐?买下这套房就是使用权跟所有权都属于业主自己。

这个问题问的非常好,现实中出现了完全相反的两种对立群。我今天文章就来详细分析。

如果放在三年前楼市火爆的时候,确实是如果有70万,肯定会再加点钱,那怕借钱也要买下来这套房,那个时候房价预期是上涨的,所以大家争着买房,甚至加杠杆买房,甚至很多人没有钱也要提前买房,目的只有一个,那就是一旦房价上涨,那么上涨收益都是所有权人收获全部上涨收益。这种想法就是炒房的逻辑,也就是炒所有权的上涨收益

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可惜,我们看到中央提出房住不炒的定位以后,传统的炒房思路出现了逆转,尤其是加了杠杆的人出现大幅亏损。比如环京很多楼盘被腰斩,那些加个杠杆的人已经把首付全部亏没了。

首付跌没了是怎么回事?对应我提出来的所有权跟使用权分离模式,首付就是所有权价值,银行贷款就是使用权价值。比如,上面提出的120总价的案例,50万就是首付,70万就是贷款,并且贷款还是要还给银行的,并且是加上利息还银行的。首付跌没了,就是所有权价值跌没了,但是使用权价值70万继续存在,因为每年租金至少四万多,十六年的租金收益就能够覆盖70万,十六年后的租金全部属于使用权人。

明白了,使用权价值就是未来租金上涨的收益,而所有权价值就是未来房价上涨的收益,对应上面的实例,70万押金买断四十年使用权,每年租金4.3万,理论上四十年的租金总收益一共是172万,在租金不涨的情况下16年内回来的都是本金,16年后的都是收益,四十年后还能拿回70万本金,这个时候相当于年化6%的理财产品。可是,理财产品的收益是固定的,而房产的租金大概率是上涨的。如果过几年租金上涨,那么收益率就大幅提升。所以,投资房产的使用权就是投资这个房产的租金收益会上涨的预期,未来租金上涨的收益都属于使用权人。

那么,投资所有权的人预期是什么,自然就是房价上涨的预期,就是说只要房价上涨,那么房价上涨的收益都归属所有权人。

再来看看三年前中央提出来的“房子是用来住的,不是用来炒的”定位的真正含义。

房子是用来住的”,就是说代表房子居住功能的使用权价值成为了政策支持的发力点,“房子不是用来炒的”,就是说代表炒作交易的所有权价值成为了政策抑制的发力点

房价就是所有权价值加上使用权的价值,所有权价值就是房子转让时的溢价,使用权价值就是未来房租的累计总和。房炒不住就是只投资所有权价值不投资使用权价值,房住不炒就是只投资使用权价值不投资所有权价值。

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过去很多人投资房产只看中的是房子未来会不会溢价升值,根本不看租金的收益,这些人就是炒房,这种炒房带来的结果就是把根本租不出去的房子的房价炒到了天上,期待有人天价接盘,比如环京很多地方房价从五千涨到两万多。也就是使用权价值跟所有权价值出现背离,中央的提法就是“房价跟租金背离”的房价泡沫,最终房价出现了大跌腰斩再腰斩。

我们看看当前楼市情况,总体上可以说楼市低迷,但是低迷的只是代表所有权价值的房价,反而是代表使用权价值的租金不断上涨。

炒房价的人炒掉了首付,但是房子的租金在上涨,也就是说使用权价值在不断提升,这就是当前楼市的趋势,也是房产投资风格转换的拐点。

炒房客在离场,但他们并没有真正离来楼市,而是开始做长租生意。因为长租就是捕捉未来租金上涨带来使用权价值提升的工具

只是当投资逻辑发生变化以后,投资者还在觉醒阶段,手里的资金到期投资所有权还是使用权,当所有人都看明白时,就是市场井喷的时机。

比如上面提到的120万总价的房子,以前大家都愿意投资50万的所有权,因为相当用了别人70万的杠杆来炒房,未来如果房价涨了一倍,那么自己的收益就是将近三倍。

现在,越来越多的人开始愿意投资使用权,也就是70万押金买断四十年使用权,因为白白收获四十年租金收益,最后还能保本退出。因为万一房价下跌了,赔掉的是所有权的50万,而自己的70万押金其实通过租金回了本金和利息,剩下的都是卖掉房子只要不少于70万就可以,这个时候只是挣多挣少的问题了。

而使用权投资又叫做长期投资,所有权买卖就是短期炒作,这恰恰就是中央提出的房住不炒的核心,就是鼓励长期价值投资,遏制短期炒作,这里面的价值投资就是租金回报率,也就是使用权价值


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